Moradia e especulação imobiliária em João Pessoa: jovens no centro da problemática

(foto: arquivo pessoal/Oscar Neto)

Durante muito tempo, morar próximo à orla de João Pessoa foi considerado um objetivo possível para grande parte da classe média local. A capital paraibana consolidou, ao longo das últimas décadas, a imagem de uma cidade com qualidade de vida elevada, crescimento urbano relativamente equilibrado e custos de moradia mais acessíveis do que em outras capitais do Nordeste.

Nos últimos anos, porém, essa realidade começou a mudar. A expansão acelerada do mercado imobiliário, impulsionada pela valorização turística da cidade e pela chegada de novos investidores, elevou o preço dos imóveis e alterou o cenário habitacional da capital.

Dados do índice FipeZap indicam que João Pessoa registrou uma das maiores valorizações imobiliárias do país em 2024, com aumento superior a 15% no preço médio dos imóveis residenciais. Em bairros próximos à orla, o metro quadrado já se aproxima de R$ 8 mil.

Essa valorização se concentra principalmente em áreas como Manaíra, Cabo Branco, Bessa e Altiplano. Nos últimos anos, novos empreendimentos passaram a ocupar terrenos antes dominados por casas ou pequenos edifícios, modificando gradualmente a paisagem urbana desses bairros.

Enquanto o setor da construção civil registra crescimento e novos lançamentos, parte da população local enfrenta dificuldades maiores para comprar o primeiro imóvel ou manter-se nas regiões mais valorizadas da cidade.

Nesse cenário, o debate sobre moradia passa a envolver também decisões de planejamento urbano e políticas públicas.

Quem está comprando João Pessoa?

João Pessoa vive um dos ciclos de expansão imobiliária mais intensos de sua história recente. Incorporadoras locais e nacionais ampliaram seus investimentos na capital, atraídas pela valorização do litoral, pela visibilidade turística da cidade e pela percepção de qualidade de vida.

Segundo dados divulgados pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de João Pessoa (Sinduscon-JP) e pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Paraíba (CRECI-PB), a procura por imóveis na cidade cresceu significativamente após a pandemia de Covid-19. Muitos compradores passaram a buscar cidades litorâneas com melhor infraestrutura urbana e custos mais baixos em comparação a grandes capitais.

Além da demanda local, o mercado imobiliário da capital paraibana passou a atrair compradores de estados como São Paulo, Pernambuco e do Distrito Federal. Parte dessas aquisições está relacionada à compra de segunda residência ou a investimentos voltados para aluguel de temporada.

Com o aumento da procura, a verticalização da cidade tornou-se mais evidente. Novas torres residenciais passaram a ocupar áreas estratégicas da zona leste, especialmente nos bairros próximos à orla.

A valorização dos bairros e a lógica da especulação

Com mais demanda e novos lançamentos, o valor do metro quadrado passou a subir em diferentes regiões da cidade.

Levantamentos do mercado imobiliário apontam que bairros como Bessa, Jardim Oceania, Aeroclube e Altiplano registraram crescimento expressivo nos preços nos últimos anos, impulsionados pela proximidade com a orla e pela oferta de novos edifícios de médio e alto padrão.

Parte desse movimento está associada ao fenômeno da especulação imobiliária. Em muitos casos, imóveis deixam de ser adquiridos exclusivamente para moradia e passam a funcionar como ativos de investimento, com expectativa de valorização futura.

Em cidades que atravessam ciclos acelerados de crescimento urbano, investidores compram unidades para revenda ou para exploração em locações de curto prazo. Esse movimento pressiona os preços e torna a disputa por imóveis ainda maior nas áreas mais valorizadas da cidade.

O impacto para os jovens

Entre os mais afetados por essa transformação estão os jovens que vivem e trabalham na cidade.

Para Thayná, de 25 anos, que atua no setor imobiliário em João Pessoa, a valorização já impacta diretamente essa parcela da população. “Quanto mais essa valorização cresce, mais distante fica o meu próprio sonho de ter uma casa”, afirma.

A percepção vem da própria experiência profissional. Segundo ela, o contato com clientes de alto padrão evidencia uma diferença crescente entre o mercado imobiliário e a realidade de quem vive na cidade. “Passei a lidar com clientes de alto padrão e percebi uma disparidade grande entre o que eu vivia e o que eu comunicava no trabalho”, diz.

Além dos financiamentos de longo prazo exigidos para aquisição de imóveis, o próprio mercado de aluguel passou a registrar valores mais altos, principalmente nas áreas mais valorizadas da zona leste da cidade.

Diante desse cenário, muitos jovens acabam buscando moradia em bairros mais afastados do litoral ou optando por dividir apartamentos para reduzir custos. Em outros casos, a saída da casa dos pais é adiada por mais tempo do que era comum em gerações anteriores.

Políticas urbanas e decisões institucionais

O crescimento do mercado imobiliário em João Pessoa também está relacionado às decisões institucionais que regulam o uso do solo e a expansão urbana.

Um dos principais instrumentos de planejamento da cidade é o Plano Diretor de João Pessoa, que estabelece diretrizes para ocupação territorial, densidade construtiva e zoneamento urbano.

Outro elemento marcante da legislação urbanística local é a chamada Lei do Gabarito, criada na década de 1970. A norma limita a altura das construções na faixa litorânea com o objetivo de preservar a ventilação natural e a paisagem da orla da cidade.

Mesmo com essas restrições, a valorização imobiliária das áreas próximas ao mar continua elevada, em grande parte pela escassez de terrenos disponíveis e pela alta procura por imóveis nessas regiões.

Programas habitacionais federais também influenciam o acesso à moradia. O programa Minha Casa Minha Vida, retomado pelo governo federal em 2023, busca ampliar o financiamento habitacional para famílias de baixa renda.

No âmbito municipal, a política habitacional é conduzida pela Secretaria de Habitação Social de João Pessoa, responsável por iniciativas de regularização fundiária e projetos voltados à habitação popular.

A gestão do prefeito Cícero Lucena tem defendido investimentos em infraestrutura urbana e expansão territorial como estratégia para acompanhar o crescimento da cidade. No plano estadual, o governo da Paraíba, sob gestão de João Azevêdo, também anunciou programas de habitação e parcerias com municípios para ampliar a oferta de moradia.

Ainda assim, especialistas em planejamento urbano apontam que o crescimento imobiliário acelerado exige políticas públicas capazes de equilibrar desenvolvimento econômico e acesso à habitação.

A cidade em disputa

A transformação recente do mercado imobiliário de João Pessoa evidencia um debate que se repete em diversas cidades brasileiras: a relação entre valorização urbana e direito à moradia.

De um lado, o crescimento da construção civil movimenta a economia local, gera empregos e amplia os investimentos na cidade. De outro, levanta questionamentos sobre quem consegue permanecer nas áreas mais valorizadas e quais grupos acabam sendo deslocados para regiões mais periféricas.

Para muitos jovens que vivem na capital paraibana, o desafio não está apenas em conquistar o primeiro imóvel, mas em conseguir permanecer em bairros onde o custo de vida cresce rapidamente.

Com novos empreendimentos sendo lançados e o interesse de investidores crescendo, o debate sobre moradia deve ganhar ainda mais espaço em João Pessoa.